Devi vendere la tua casa a Rimini? Per valutare il valore della tua casa esistono diversi mezzi!
Prima di proseguire questa valutazione, bisogna chiedersi il “perché stiamo valutando la nostra casa?“.
Cosa significa questa domanda?
Significa che il fine della valutazione determina il procedimento di stima da applicare e le seguenti valutazioni da tenere in considerazione. Se per esempio, rimanendo in un contesto di “stima commerciale” ci chiedessero di stimare un appartamento  posto in una “villetta” trifamigliare al fine della tentata vendita faremmo determinate valutazioni, ma se ci chiedessero di stimare quell’appartamento perché il proprietario di tutti gli altri appartamenti della “villetta” vuole compralo, acquistando così di fatto la piena proprietà di tutta la “villetta” allora le valutazioni da fare sarebbero diverse ed il prezzo stimato molto probabilmente sarebbe più alto!

Allora come fare a valutare la tua casa? Online ci sono molti modelli preimpostati di coefficienti di merito, ma non sono “validi” sempre ed ovunque.
Ogni tipo di vendita non è “generalizzabile” in questi modelli, per via delle infinite variabili e condizioni di mercato.
A questo punto ti starai chiedendo: “ma quindi come posso valutare la mia casa?”

Se nella zona in cui è presente la casa da stimare non ci sono state compravendite tali da poter dare dei riferimenti per una stima comparativa, si potrebbe procedere con una Stima analitica dell’immobile.

Se l’immobile è a redditto, cioè già affittato o è stato affittato in precedenza, si effettua una stima analitica, valutando il canone annuo percepito.
Se l’immobile non è mai stato affittato, ma si vende a qualcuno che vuole darlo in affitto o subaffittarlo per l’estate, ad esempio, si valuta il “potenziale di fruttuosità” dell’immobile.

Con la stima analitica, il valore del bene è uguale al flusso dei suoi redditi netti o lordi scontato all’attualità.
Se la casa invece è in un quartiere/zona con uno storico di compravendite la stima più usata è la stima comparativa

Stima dell’immobile comparativa

Questo tipo di valutazione è la più indicata alla vendita ed in generale, per tutti i tipi di immobile.
La stima dell’immobile comparativa consiste nel valutare l’immobile in base alla memoria storica di vendite già concluse per immobili simili ad esso.
Per esempio, se il tuo immobile è sito al secondo piano in centro storico, ha 80mq, con terrazzo, posto auto ed ascensore ed è del tutto simile ad un altro immobile venduto in precedenza nella stessa zona, allora il prezzo sarà molto vicino a quello della precedente vendita. Ovviamente sono da tenere in considerazione le oscillazioni del valore di mercato per la data città ed eventuali altre differenze per aumentare o diminuire il prezzo di vendita, ma generalmente il prezzo sarà sempre quello.

A chi rivolgersi in ogni caso? All’agente immobiliare!
L’agenzia immobiliare sa perfettamente come valutare l’immobile grazie all’esperienza pregressa di altre vendite simili sul territorio. Nessuno, più dell’agente immobiliare, può conoscere le compravendite effettuate in zona e consigliare un prezzo adeguato.

Ora, più generalmente, parliamo di quali sono i fattori da conoscere e tenere in considerazione nel momento in cui decidi di mettere in vendita il tuo immobile.

1. Ubicazione

Dove si trova il tuo immobile?
In centro storico, in periferia, in una zona turistica, in una zona poco raccomandabile, vicino al mare…
Questi aspetti sono importanti per considerare la vicinanza di quelli che sono i punti nevralgici della tua città e, di conseguenza, il valore dell’immobile.
La zona è importante anche per conoscere i rischi o la qualità di vita del posto. Un problema del centro storico potrebbe essere l’assenza di parcheggio, un problema del mare potrebbe essere il vento e via dicendo.

2. Prossimità dei servizi

Vicino alla tua casa in vendita ci sono servizi utili da sottolineare?
La fermata metro, ad esempio, nelle grandi città è utilissima; nel caso di Rimini, potrebbe essere utile una fermata della metro-mare o dell’autobus.
C’è una scuola vicina, ci sono uffici utili, studi medici, centri commerciali, supermercati o altri punti di interesse utili alla vita quotidiana? Se la risposta  è sì, evidenziali per mettere a conoscenza l’acquirente dell’alta praticità del tuo immobile.

3. Lavori da effettuare o immobile pronto all’uso?

Il tuo immobile è già stato recentemente ristrutturato? In questo caso il prezzo si mantiene alto e si valuta la finitura dell’arredamento e degli interni della struttura.
Se, invece, l’immobile necessita di ristrutturazione o di lavori straordinari, il prezzo potrebbe scendere rispetto a quello previsto, in base alla natura delle manutenzioni da effettuare.
Per gli immobili di nuova costruzione, invece, si applicano direttamente i prezzi più alti grazie alle finiture moderne e gli impianti appena installati nuovi e con garanzia.

4. Ascensore sì o ascensore no?

Se la casa in vendita è sita a piani più alti del primo, allora l’ascensore sarà apprezzato e necessario al fine di mantenere un valore dell’immobile alto.
Se invece l’appartamento si trova al piano terra o primo, il prezzo non varia in conseguenza alla presenza o meno dell’ascensore. In vista di eventuali spese condominiali, può essere preferibile l’assenza dell’ascensore in quanto diversamente inciderebbe parecchio sulle spese annuali dell’intero condominio.

5. Metri quadri… Comunica sempre quelli calpestabili!

Spesso e volentieri, la metratura delle case in vendita viene comunicata in metri quadrati commerciali e non calpestabili, vediamo la differenza.
I metri commerciali ci indicano la metratura dell’appartamento compresi i muri ed eventuali colonne o altro indicando che la “vivibilità” della casa può essere minore di quella che ci si aspetta.
Una casa di 60mq commerciali, con muri spessi e magari un balcone molto ampio, potrebbe arrivare a 40mq reali e la differenza con l’aspettativa iniziale la si noterebbe appena varcata la soglia!
Per questo è sempre consigliato comunicare anche i metri quadrati calpestabili che ci dicono l’effettiva metratura interna libera da muri, colonne, garage, terrazzi, cantine, soffitte, box auto o balconi annessi.

6. Luminosità ed esposizione

Anche la luminosità artificiale/naturale è importante!
Se l’appartamento ha molte finestre e l’esposizione al sole è costante, sarà sicuramente preferibile ad una casa con poche aperture e illuminazione naturale minima.
Alcune case non hanno abbastanza finestre o subiscono l’ombra di altri palazzi più alti, di conseguenza l’illuminazione artificiale diventa fondamentale: faretti, punti luce, lampadari altamente illuminanti sono importanti e fanno fare sicuramente una figura migliore all’appartamento.

7. Riscaldamento, energia e spese condominiali

Il riscaldamento centralizzato, nelle grandi città, è preferito e fa acquistare al valore della casa un punto percentuale in più, se leggi i modelli preimpostati di coefficienti di merito per la stima noti proprio questo vantaggio.
Parlando di Rimini, però, tutto questo non vale più: il riscaldamento centralizzato non piace, ma viene preferito un riscaldamento autonomo.
Classi energetiche efficienti fanno la differenza, permettendo al nuovo acquirente un dispendio economico mensile molto più basso quindi sì, sottolineiamolo!

E le spese condominiali? Quando l’appartamento è situato in piccoli stabili di massimo 4 famiglie, non c’è bisogno di un’amministrazione e, di conseguenza, ci sono zero spese condominiali, ma quando gli appartamenti sono tanti iniziano i cavilli: spese condominiali, utenze condivise e regolamenti possono, in alcuni casi, abbassare il prezzo della casa ed il potenziale di vendita.

8. Altri plus della proprietà

Esistono box auto, garage, cantine, soffitte, terrazzi di proprietà? L’appartamento ha un giardino o porzione di pertinenza? Tutti questi elementi extra sono importanti e vanno tenuti in considerazione per la scrittura del prezzo definitivo della casa!
Anche tutto quello che è condiviso va riferito, pure se il suo valore potrebbe scendere rispetto a quello di aree private.

9. A che piano ti trovi?

Diciamocelo, ogni piano ha i suoi pro e i suoi contro.
Il piano terra potrebbe spaventare per la facilità di introduzione di malintenzionati, ma allo stesso modo un piano alto senza ascensore può far storcere il naso!
Per questo è importante capire il motivo per cui si vende e a chi rivolgersi: al piano alto senza ascensore non ci riferiremmo mai ad un anziano, ad esempio.
I piani alti con ascensore sono quelli che vanno per la maggiore, specie se attici con una bella vista o terrazza di proprietà.
Vanno molto bene anche i primi e secondi piani, mentre i piani terra solo in determinate zone o in presenza di giardino/orto.

10. Giardino e finiture

Un giardino molto curato fa sicuramente la differenza!
Un bel praticello, un angolo naturale, un orto per far crescere frutta e verdura fanno alzare nettamente il prezzo di un’abitazione dando all’acquirente la possibilità di abbellire l’esterno della casa.
Soprattutto nelle grandi città o in zone molto cementificate e poco verdi, il giardino è fondamentale!

Per quanto riguarda i materiali pregiati, questi aumentano il prezzo della casa (ovviamente quando rimangono all’interno della casa nel post vendita). Se moderni, intatti e in tono con il resto della casa aiutano il guadagno sul prezzo di vendita.
Pensiamo ai pavimenti, alle doppie finestre, agli elementi del design o al mobilio duraturo nel tempo, tutto questo può dare manforte al prezzo dell’immobile!

Ho scelto di vendere, cosa devo fare?

Ora tocca a te, devi comunicare la vendita del tuo immobile ad un’agenzia immobiliare che incaricherà un perito di valutare il tuo immobile in termini pratici.
L’agente immobiliare, grazie alla sua esperienza in compravendita, sa dirti con certezza il prezzo giusto anche in base alle tue esigenze!
Perché è importante conoscere le esigenze di chi vende?
Perché spesso sono fondamentali per la determinazione del prezzo ideale! Molte volte il venditore ha fretta, chiedendo di abbassare leggermente il prezzo e creare più interesse “fast”; a volte non si ha alcuna fretta, mantenendo il prezzo alto in cerca dell’acquirente perfetto e consenziente; a volte si contratta fino ad un margine minimo e a volte non c’è alcun margine di trattativa. La comunicazione all’agente immobiliare della propria necessità è importante e fondamentale affinché la vendita si risolva facilmente, in fretta e senza intoppi o ritardi inutili.

Qui di seguito ti lascio una mini guida sull’incidenza dei vari elementi interni o esterni all’appartamento.
Per quanto riguarda il valore di ogni singolo aspetto ti lascio questo link.
Occhio però, questi indicatori che trovi nell’articolo e la presente guida sono generici e non applicabili rigidamente ad ogni occasione di compravendita! Affidati ad un’agente immobiliare per valutare il prezzo ottimale per il tuo immobile.

Guida sull’incidenza dell’abitazione nel prezzo (generica e non valida per ogni compravendita e per ogni immobile sito a Rimini o in qualsiasi altro luogo in Italia, ma modificabile in base agli usi e consuetudini del luogo in oggetto):

• Superficie calpestabile – incidenza: 100%
• Muri perimetrali – incidenza 100%  fino a spessore di max 50 cm
• Muri perimetrali in comune – incidenza 50% per spessore massimo di 25 cm
• Balconi e terrazzi – incidenza 30%, ma oltre i 25mq quello che eccede si calcola al 10%
• Soppalchi abitabili – incidenza 80%
• Tavernette e locali seminterrati abitabili – incidenza 60%
• Sottotetti non abitabili – incidenza 35%
• Cantine e soffitte – incidenza 25%

Vuoi comunque stimare tu il tuo immobile? Puoi fare riferimento all’OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare), dell’Agenzia delle Entrate.
Qui potrai avere una valutazione generica del tuo appartamento selezionando provincia e comune di appartenenza! Ti lascio il link che ti mostrerà l’attuale valutazione di ogni immobile per ogni zona della tua città!